Veelgestelde vragen woningbouwcorporaties

Hieronder vindt u een overzicht van veel gestelde vragen over het energielabel voor woningbouwcorporaties

1) Het vernieuwde energielabel is vanaf 1 januari 2010 beschikbaar. Wat adviseert SenterNovem te doen met reeds gedane opnames: in 2009 afmelden of in 2010?

2) Indien corporaties een complex renoveren en ervoor zorgen dat allerlei energiemaatregelen worden getroffen, wanneer mogen deze verbeteringen in de huur verwerkt worden?

3) Wanneer is de systematiek bekend van het labelen van zelfstandige woningen met collectieve installaties als die op gebouwniveau gelabeld zullen worden? En wat te doen tot dat de systematiek bekend is?

4) Officiële labels zijn 10 jaar geldig. Kan een huurder gedurende zijn huurperiode dan een huurprijswijziging aanvragen als het nieuwe label slechter is?

5) Een officieel label is 10 jaar geldig. Is een corporatie verplicht om na afloop van het label meteen aansluitend een nieuw label te hebben of mag dat bij mutatie?

6) Wat betekent het verbeterde label voor de labels die al zijn uitgegeven?

7) Komt er sanctie op het niet hebben van een label?

8) Moet een Epa adviseur ook echt in de referentiewoning zijn geweest om die te kunnen afmelden bij SenterNovem? Of is bezoek aan de gemeten woning en een verklaring dat de rest hetzelfde is voldoende?

9) Indien er voor het energielabel wordt uitgegaan van het bouwjaar, kan dan ook het renovatiejaar worden gebruikt?

Antwoorden

1) Als u in 2009 heeft afgemeld betekent dit:

Het energielabel dat in 2009 bij SenterNovem is afgemeld behoudt ook in 2010 zijn geldige status.
In 2010 zijn er wijzigingen opgetreden in o.a. de opnamemethodiek, bepalingsmethodiek en layout van het energielabel. Dit kan ertoe leiden dat de ‘uitkomst' voor eenzelfde woning in 2010 anders kan zijn dan in 2009. Doordat bijvoorbeeld stadsverwarming in 2010 in de energielabelsystematiek is opgenomen kan dit bij een nieuwe opname in 2010 tot een gunstiger uitkomst leiden.
De layout van het energielabel is veranderd op 1 januari 2010, deze is verbeterd aan de hand van de uitkomsten van een grootschalig onderzoek onder consumenten. Indien u of uw huurder daar prijs op stelt, kan voor elk individueel label uit 2008 of 2009 vanaf 1 januari 2010 een "supplement" worden verkregen met de nieuwe layout. Hiertoe is een internetsite beschikbaar gesteld waar met het afmeldnummer zoals vermeld op het label, ingelogd kan worden. De gegevens van het bestaande label worden vervolgens weergegeven in de nieuwe layout. Deze pagina kan geprint worden en dient als ‘leeswijzer' naast het bestaande (en nog steeds rechtsgeldige) energielabel.
Kortom: geen extra werk behalve het ophalen van een supplement. Echter u neemt dan geen methodiekwijzigingen mee die een mogelijk gunstiger label kunnen opleveren.

Als u in 2010 afmeldt betekent dit:

Op 1 januari 2010 zijn de gewijzigde opnamemethodiek, bepalingsmethodiek en layout van kracht. Dit betekent dat uw oude opname op een aantal punten aangevuld en/of up-to-date gebracht moet worden zodat deze voldoet aan de methodiek die vanaf 1 januari 2010 van kracht is.
In 2010 worden een aantal nieuwe(re) technieken gewaardeerd in het energielabel. Tevens vindt een uitbreiding plaats van bouwkundige technieken en isolatiediktes. Hierdoor kunnen bepaalde opnames beter aansluiten op de werkelijke situatie, daar waar de oude methodiek dit nog niet toeliet, en daardoor een nauwkeuriger energielabel opleveren.
Kortom: indien u in 2010 afmeldt zult u beperkt meerwerk hebben met het actualiseren van uw opname. Er staat tegenover dat de uitkomst van het energielabel (afhankelijk van de aanwezige installaties en materialen) mogelijk gunstiger kan uitpakken. Ook beschikt u direct over een energielabel in de vernieuwde layout.

2) Aedes en de Nederlandse Woonbond hebben het concept 'Woonlastenwaarborg bij energiebesparing' ontwikkeld: Aan de hand hiervan kunnen verhuurders en huurders met elkaar afspraken maken over de doorberekening van energiebesparende maatregelen in de huur.
Deze waarborg geeft de huurders van een wooncomplex de zekerheid dat de woonlasten gemiddeld over het complex zullen dalen. Uitgangspunt van de woonlastenwaarborg is dat het treffen van energiebesparende maatregelen in woningen mag leiden tot een redelijke huurverhoging, maar dat deze huurverhoging lager is dan de gemiddelde daling op de energierekening in het gehele wooncomplex.
Stappenplan woonlastenwaarborg:

Stel vast welke maatregelen genomen worden.
Bereken de huurverhoging op basis van de investeringskosten (formule Huurcommissie).
Bepaal de besparing op energiekosten op complexniveau gemiddeld per woning.
Verlaag indien nodig de eerder berekende huurverhoging (b) op basis van de berekende besparing op energiekosten (c), zodat de huurverhoging lager is dan de gemiddelde besparing op de energierekening.
In overleg met huurders en de energieleverancier kan worden gekozen om de voorschotnota's te verlagen, tegelijk met de doorvoering van de huurverhoging.
Spreek af hoe achteraf wordt gemeten of er daadwerkelijk zoveel energiekosten als bij (c) bepaald, zijn bespaard.
Spreek af wat er gedaan wordt als de besparing tegenvalt: compensatie van teveel betaalde huur en herberekening van de huurprijs op basis van de daadwerkelijke besparing.
Leg de afspraken vast in de woonlastenwaarborg en spreek af over welke periode en voor wie de afspraken gelden.
Voor zittende huurders is het vaak zo dat er geen huurverhoging gerekend wordt na de uitvoering van energiebesparende maatregelen.

3) Zelfstandige woningen dienen als afzonderlijke woningen gelabeld te worden (waarbij evt. gebruik gemaakt kan worden van representativiteit).
Toelichting: In wet en regelgeving (Beg/Reg) staat aangegeven dat voor een woongebouw met een
gemeenschappelijk verwarmingssysteem kan worden volstaan met één Energielabel voor het hele
woongebouw. Dit heeft betrekking op nieuwbouw. Indien er sprake is van een woongebouw dat niet ouder is dan 10 jaar en beschikt over een EPC berekening (behorende bij een bouwvergunning) is de EPC berekening voor het gehele gebouw gelijkwaardig met het energielabel. Het is echter op dit moment niet mogelijk om met de labelmethodiek voor de woningbouw een energielabel voor een heel woongebouw te bepalen. Er moet per woning een label worden gemaakt, de gemeenschappelijke ruimten in het woongebouw worden hierin niet meegenomen. Er wordt alleen naar de individuele woning in het woongebouw gekeken. De labeling moet in dit geval plaatsvinden op het niveau van één woning in het gebouw. De gemeenschappelijke ruimten (zoals gangen, trappenhuizen) worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Als deze ruimten niet gemeenschappelijk zijn dienen deze ruimten wel meegenomen te worden.
Een 'woongebouw met niet-zelfstandige woonruimten' wordt in de vernieuwde systematiek vanaf 2010 als één gebouw doorgerekend.
Toelichting: Er is sprake van niet-zelfstandige woonruimte als de personen die er wonen een gezamenlijke woonkamer, keuken en/of toilet/badkamer hebben. Voorbeelden hiervan zijn studentencomplexen en woningen voor woongroepen. Indien er sprake is van alleen een gezamenlijke keuken en toilet/badkamer dan is er ook sprake van niet-zelfstandige woonruimte.

4) Ja, als het nieuwe label slechter is kan de huurder huurverlaging aanvragen.

5) Er moet een rechtsgeldig afgemeld energielabel zijn. Dit kan een label van voor 2010 zijn. (Deze blijft zijn 10-jaar geldigheid behouden) of een nieuw label (vanaf 2010) zijn.
In principe is een woningcorporatie verplicht om zijn hele bezit gelabeld te hebben (immers vanaf 1-1-2008 moet een woning een label hebben op mutatiemoment óf bij uitstel per 1-1-2009 moest het hele bezit gelabeld zijn). Zolang er geen wijzigingen in de wet- en regelgeving optreden, zou dit betekenen dat als een label na 10 jaar niet meer geldig is de voorraad opnieuw gelabeld moet zijn.

6) Op vrijwillige basis kunnen woningeigenaren, inclusief woningcorporaties en particuliere verhuurders, gebruik maken van de mogelijkheid om via internet een supplement te krijgen op het bestaande energielabel. Dit supplement bevat dezelfde informatie als het verbeterde energielabel. Dit supplement is in oktober 2009 verkrijgbaar. De bestaande energielabels behouden hun juridische geldigheid van tien jaar. De labelklasse op deze energielabels is juist.
De reeds afgegeven labels blijven geldig. En zijn opgemaakt volgens de dan geldende systematiek. Het 'supplement' dat via internet te verkrijgen zal zijn (vanaf januari 2010) is een soort van 'leeswijzer', met dezelfde opmaak als het nieuwe label, die een eigenaar in staat moet stellen het oude label beter te begrijpen, aan de hand van de vernieuwde layout.

7) De Minister onderzoekt daarvoor de mogelijkheden.

8) Ja, iedere woning moet worden bezocht door een adviseur en er moet een check op de juistheid van de opnamegegevens plaatsvinden.

9) Nee, uitgangspunt is het oorspronkelijke bouwjaar.

Wijzigingsdatum | 1-4-2010