U bent niet ingelogd
Taxatie aanvragen
Vraag hier uw taxatie aan.
Achtergrond
Energielabels in woningwaarderingsstelsel
Met zijn brief van 2 juli 2009 informeert minister Van der Laan de Tweede Kamer over zijn voornemen om per 1 juli 2010 het energielabel in het woningwaarderingsstelsel op te nemen. Het energielabel geeft een betere indicatie van de energieprestatie van een woning dan de huidige punten voor installaties en warmte-isolatie en biedt de mogelijkheid ook nieuwe energiebesparende technieken te waarderen.
Over deze aanpassing is overeenstemming tussen het ministerie van WWI, Aedes en de Woonbond. De nieuwe woningwaardering voor energielabels biedt verhuurders stimulansen om energiebesparende voorzieningen te treffen. Er is een overgangsregeling afgesproken, waardoor er gedurende twee huurrondes voor zittende huurders nog geen sprake is van huurverlagingen voor de slechtste labels. Corporaties hebben hiermee nog tijd om de energieprestatie van vooral de slechtste woningen te verbeteren.
Het parlement moet zich nog uitspreken over de voorgenomen wijziging, die ook in wet- en regelgeving tot uitdrukking moet komen. Naar verwachting wordt het komende najaar duidelijk of de Tweede Kamer instemt met het voorstel.
Achtergrond
Het ministerie van WWI, Aedes en de Woonbond hebben in het Convenant Energiebesparing corporatiesector van oktober 2008 afgesproken dat het woningwaarderingsstelsel in onderling overleg wordt aangepast, door de huidige punten in het woningwaarderingsstelsel voor verwarmingsinstallaties en warmte-isolatie te vervangen door een waardering van energielabels.
Op basis van de uitgangspunten in het energieconvenant hebben WWI, Aedes en de Woonbond overlegd over twee varianten. Daarbij was onder meer het uitgangspunt dat het nieuwe systeem een investeringsprikkel moet bieden voor het treffen van energiebesparende maatregelen en dat er een redelijke overstap van het oude naar het nieuwe wws moest zijn.
Uiteindelijk is gekozen voor de progressieve variant, die de meeste stimulans biedt voor het treffen van energiebesparende voorzieningen. Ook is afgesproken dat er extra punten komen voor de hoogste labels A+ en A++. Belangrijk is wel dat er een overgangsregeling komt, waardoor zittende huurders tot 1 januari 2012 geen huurverlagingen krijgen door de nieuwe waardering. De overgangsregeling zorgt ervoor dat corporaties nog tot 1 januari 2012 de slechtste woningen kunnen aanpakken.
Effecten voor de corporaties
Elke wijziging van het woningwaarderingsstelsel heeft belangrijke effecten voor huurders en verhuurders. Een pijnloze overgang van oud naar nieuw is niet mogelijk.
Naar schatting zullen ongeveer 100.000 woningen met een zeer slechte energieprestatie als gevolg van de nieuwe waardering uiteindelijk een huurverlaging moeten krijgen.
Dit zijn meestal vooroorlogse woningen met een G-label. Lang niet elke puntenverlaging leidt ook vanaf 2012 tot een huurverlaging. De meeste corporatiewoningen hebben een huur die lager is dan de maximaal toegestane huur. Een lager puntenaantal zal in de meeste gevallen geen huurprijsconsequenties hebben.
Daar staat tegenover dat er ook veel woningen zijn die een hogere waardering krijgen. De waardering van energielabels in plaats van verwarmingsinstallatie en isolatievoorzieningen, maakt dat ook de nieuwste technieken in de waardering van de energieprestatie van een woning worden meegenomen. De hiervoor noodzakelijke aanpassing in de huidige berekeningsmethodiek moet volgens toezegging van de minister in oktober 2009 plaatsvinden.
- Tijdpad
Het is de bedoeling dat het nieuwe woningwaarderingsstelsel ingaat bij de huurronde van 1 juli 2010. Aedes gaat ervan uit dat die datum haalbaar is onder twee voorwaarden: - Conform de toezegging van de minister moet de labelsystematiek in oktober 2009 zijn aangepast en voldoende stabiel zijn.
- Het wetgevingstraject om de wijziging van het wws mogelijk te maken zal waarschijnlijk formeel pas in de eerste helft van 2010 worden afgewikkeld. Het is nodig dat de Tweede Kamer in het najaar van 2009 op basis van de beleidsvoornemens van de minister steun uitspreekt voor het voorliggende voorstel.
Beide voorwaarden zijn erop gericht dat de corporaties voldoende tijd hebben om de voorbereidingen te treffen voor de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (computersystemen) en de voorbereiding van de huurvoorstellen.
Waardering energielabels
In de bijlage bij de brief van de minister wordt een overzicht gegeven van het woningwaarderingsstelsel na de wijziging. Let op: de punten voor verwarmde vertrekken (2 punten per verwarmd vertrek) blijven gehandhaafd. De punten voor de onderdelen verwarmingsinstallatie en warmte-isolatie vervallen en worden vervangen door een waardering per energielabel. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar het aantal punten per label voor eengezins- en meergezinswoningen (etagewoningen). Dit onderscheid wordt ook gemaakt bij het onderdeel woonvorm. Hierdoor wordt ook rekening gehouden met verschillen in grootte van de woning. Een en ander leidt tot de volgende waardering.
Waardering energielabels per 1 juli 2010
|
Energielabel |
Eengezinswoning | Meergezinswoning |
|
Label A++ |
44 punten |
40 punten |
|
Label A+ |
40 punten |
36 punten |
|
Label A |
36 punten |
32 punten* |
|
Label B |
32 punten |
28 punten |
|
Label C |
22 punten |
15 punten |
|
Label D |
14 punten |
11 punten |
|
Label E |
8 punten |
5 punten |
|
Label F |
4 punten |
1 punt |
|
Label G |
0 punten |
0 punten |
*Abusievelijk wordt hier in de bijlage van de brief van de minister (overzicht aangepast woningwaarderingsstelsel) 30 punten vermeld. Het juiste aantal punten is 32!
Bij de overgang van de oude naar de nieuwe waardering blijft het totaal aantal punten voor de landelijke woningvoorraad gelijk. Hetzelfde aantal punten dat op dat moment beschikbaar is voor verwarmingsinstallaties en isolatie wordt opnieuw verdeeld over de labels A tot en met G. De verdeling over de woningen is echter anders.
De woningen met een slechte energieprestatie krijgen geen of een lagere waardering, woningen met een goede energieprestatie krijgen een hoger aantal punten. Voor de hoogste labels A+ en A++ zijn extra punten beschikbaar. Dit in de eerste plaats omdat nu nog nauwelijks energiezuiniger woningen boven label A zijn (worden niet meegenomen in de omzetting) en in de tweede plaats om erg energiezuinige woningen (passiefwoningen bij voorbeeld) extra te kunnen waarderen.
Als aan woningen energiebesparende voorzieningen worden getroffen, leidt een hoger label tot extra punten. De puntenneutrale omzetting geldt dus alleen op het moment van overgang van oude naar nieuwe waardering (1 juli 2010). Als de energieprestatie van de huurwoningenvoorraad beter wordt, stijgt ook het totaal aantal punten dat voor energielabels wordt toegekend.
Er zijn op dit moment praktisch geen huurwoningen met de labels A+ en A++. Mocht het zo zijn dat de extra punten voor zeer energiezuinige woningen niet in reële verhouding staan tot de meerinvestering, dan krijgt de huurcommissie de mogelijkheid om voor deze hoogste labels extra punten toe te kennen. Dit als blijkt dat de extra punten niet voldoende zijn om extra investeringen in een hogere huur tot uitdrukking te brengen.
Waardering op basis van bouwjaar
De nieuwe woningwaardering van energielabels houdt ook rekening met de mogelijkheid dat er in bepaalde situaties nog geen label is verstrekt. In dat geval wordt de energieprestatie van de woning op basis van het bouwjaar gewaardeerd. Per bouwjaarklasse wordt een relatie gelegd met een energielabel, gebaseerd op de bouwregelgeving voor die periode. Dit leidt tot de volgende waardering.
Waardering van woningen zonder energielabel:
corresponderend met energielabel
|
Bouwjaarklasse |
eengezinswoning |
meergezinswoning |
|
2002 en later |
A |
A |
|
2000 tot en met 2001 |
B |
B |
|
1998 tot en met 1999 |
C |
C |
|
1992 tot en met 1997 |
C |
D |
|
1984 tot en met 1991 |
D |
D |
|
1979 tot en met 1983 |
E |
E |
|
1977 tot en met 1978 |
F |
F |
|
1976 of ouder |
G |
G |
Overgangsmaatregelen
Omdat er is gekozen voor een progressieve puntenwaardering die stimulerend is voor het treffen van energiebesparende voorzieningen, heeft Aedes gepleit voor een overgangsperiode. Hierdoor hebben verhuurders tot 1 januari 2012 de tijd om vooral de woningen met de slechtste energieprestatie aan te pakken en eventuele huurverlagingen te voorkomen. Tot diezelfde datum is er een overgangsmaatregel voor woningen die op grond van regelgeving nog geen energielabel hoeven te hebben.
Overgangsmaatregel 1: Geen energielabel
In principe geldt voor woningen die geen energielabel hebben de waardering op basis van bouwjaarklasse. Dit leidt voor woningen waar tussentijds nog isolatievoorzieningen zijn aangebracht over het algemeen tot een te lage waardering. In een aantal gevallen zijn verhuurders echter nog niet verplicht hun hele voorraad te labelen.
Woningcorporaties die er in 2008 voor hebben gekozen hun woningen bij mutatie te labelen kunnen voor hun niet gelabelde woningen tot 1 januari 2012 uit blijven gaan van de huidige waardering voor verwarmingsinstallatie en isolatie. Deze verhuurders hebben daardoor meer tijd om hun hele bezit te labelen en krijgen nog niet te maken met huurbevriezing of -verlaging. In 2010 en 2011 kunnen de huren van die woningen dan ook normaal worden verhoogd.
Woningen met een mutatie na 1 januari 2008 en woningen van corporaties die ervoor hebben gekozen hun hele bezit vanaf 2009 te labelen, krijgen bij het ontbreken van een energielabel punten volgens de bouwjaarwaardering.
Overgangsmaatregel 2: Huurbevriezing in plaats van huurverlaging
Door een lager puntenaantal daalt de maximaal toegestane huurprijs. Dit kan voor sommige woningen betekenen dat de geldende huur hoger wordt dan de maximale huurprijs, waardoor normaal gesproken huurverlaging mogelijk is. Ook voor dit effect geldt een overgangsmaatregel. Tot 1 januari 2012 leidt een lager puntenaantal voor energielabels voor zittende huurders niet tot een huurverlaging, maar tot een huurbevriezing. Dit betekent dat de huurrondes van 1 juli 2010 en 1 juli 2011 alleen sprake zal zijn van huurbevriezing. Vanaf 1 januari 2012 is een huurverlaging mogelijk.
Na een mutatie geldt altijd de maximale huurprijs die mede op basis van het energielabel tot stand komt. De regelgeving zal worden aangepast zodat er gedurende de overgangsperiode onderscheid kan worden gemaakt tussen het huur beleid voor zittende en voor nieuwe huurders.
Huurprijsgeschillen over energielabel
Op dit moment kunnen huurders geen bezwaar maken tegen het voor hun woning toegekende label. Als het label ook in de bepaling van huurprijs en huurverhoging een rol speelt, moet er een bezwaarmogelijkheid komen. De huurcommissie zal hierin voorzien.
In het kader van bezwaar tegen de jaarlijkse huuraanpassing zal de huurcommissie alleen een oordeel geven op basis van het afgegeven energielabel. Als de huurder de juistheid van het label wil bestrijden, dan zal hij dit aan de orde moeten stellen in een huurverlagingsprocedure. De huurcommissie zal dan beoordelen of een ander label ook tot huurverlaging kan leiden en zal zelfstandig een oordeel geven over de energieprestatie van de woning en de juistheid van het afgegeven label. De komende tijd wordt nog gekeken op welke manier deze taak door de huurcommissie kan worden opgepakt.
Overigens is afgesproken dat verhuurders die te goeder trouw uitgaan van de juistheid van het label, geen leges hoeven te betalen voor dergelijke huurcommissiezaken, ook niet als de huurcommissie tot een ander label komt.
De minister meldt in zijn brief dat er pas sprake is van een rechtsgeldig label als dit is afgemeld bij SenterNovem.
Tot slot
Energiebesparende voorzieningen kunnen leiden tot een huurverhoging, met daar tegenover een lastenbesparing voor de huurder op zijn energierekening. Dit kan ertoe leiden dat weliswaar de huurprijs stijgt, maar de totale woonlasten van de huurder dalen. Aedes en de Woonbond hebben een woonlastenwaarborg ontwikkeld, die huurders hiervoor garanties kunnen bieden.
Het is echter van belang dat gemeenten bijvoorbeeld in het kader van de woningtoewijzing ook rekening houden met de totale woonlasten (huurprijs en energiekosten). De minister roept gemeenten dan ook op in hun volkshuisvestingsbeleid en prestatieafspraken niet alleen rekening te houden met de huurprijs van woningen, maar ook met de energielasten van de woningen.
Begin 2011 vindt een eerste evaluatie van de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel plaats. De minister wil daarbij ook de relatie betrekken met investeringen in toekomstige herstructureringsopgaven.
